Comprendre le rendement locatif

Définition et importance

Le rendement locatif est un indicateur clé qui permet d’évaluer la rentabilité d’un immeuble locatif. Il représente le rapport entre les revenus locatifs perçus et le coût total de l’investissement.

Un rendement élevé signifie que votre investissement est performant et génère un bon cashflow. À l’inverse, un rendement trop faible peut indiquer que vos charges sont trop élevées ou que votre bien est mal positionné. Pour calculer votre rendement locatif, n’hésitez à parler à un de nos conseillers à notre agence immobilière à Québec et Montréal. 

Rendement brut vs rendement net pour la gestion immobilière 

• Le rendement brut se calcule ainsi :
  Rendement brut= (Loyer annuel / Prix d’achat du bien Loyer annuel​)×100
  Il s'agit d'un premier indicateur, mais il ne prend pas en compte les charges.
• Le rendement net est plus précis car il intègre toutes les dépenses :
  Rendement net= ((Loyer annuel−Dépenses) / Prix d’achat du bien )×100
  Il reflète mieux la rentabilité réelle de l’investissement.
• Le rendement net-net (cashflow réel) inclut également l’impact de la fiscalité et du financement hypothécaire.

Les charges à inclure dans votre calcul

• Frais de gestion et d’entretien
• Taxes municipales et scolaires
• Assurance propriétaire
• Frais de copropriété
• Vacance locative et loyers impayés

L’impact de la fiscalité sur votre rentabilité immobilière

Au Québec, les revenus locatifs sont imposés et doivent être déclarés dans votre rapport d’impôt. Différents régimes fiscaux existent, notamment :

• L'imposition sur le revenu locatif
• Les déductions fiscales pour amortissement et travaux
• L'impact des REER et CELI sur votre stratégie

L’effet de levier et la rentabilité locative

Un prêt hypothécaire bien structuré peut augmenter votre rendement. L’idée est d’utiliser l’argent de la banque pour financer une partie de l’achat, tout en générant des loyers suffisants pour couvrir vos coûts et dégager un profit. 

Les erreurs à éviter en tant qu’investisseur locatif

• Surestimer les loyers dans un marché compétitif
• Sous-estimer les charges d’entretien et d’exploitation
• Oublier la vacance locative
• Mauvaise gestion du financement hypothécaire

Étude de cas : Un exemple concret de calcul de rentabilité pour un projet immobilier 

Prenons un plex acheté 500 000 $, loué 3 500 $/mois :

• Rendement brut : 8,4 %
• Rendement net après charges : 6 %
• Cashflow réel après impôts et financement : 3,5 %

Comment améliorer son rendement locatif immobilier?

• Acheter sous le prix du marché
• Louer en meublé
• Optimiser les coûts d’entretien
• Utiliser des stratégies comme la colocation
• Suivre les tendances 2025 impactant la rentabilité d’un projet immobilier 

Les outils et simulateurs utiles

• ProprioExpert
• CalculHypotheque.ca
• Excel personnalisé

Conclusion

Un bon rendement locatif ne se limite pas à un simple calcul. Il faut tenir compte des charges, des impôts et du financement. Une analyse rigoureuse vous évitera bien des désillusions et vous permettra d’investir intelligemment.

FAQ

1. Quelle rentabilité locative considérer comme bonne au Québec ?
   Un rendement net de 5 à 7 % est généralement bon, mais tout dépend du marché.
2. Comment réduire les impôts sur ses revenus locatifs ?
   Déduire les charges admissibles, utiliser le régime réel et optimiser son financement.
3. Faut-il privilégier un plex ou un condo ?
   Un plex offre souvent un meilleur rendement grâce à la diversification des loyers.
4. Est-il préférable d’acheter comptant ou avec un prêt ?
   Un prêt permet de profiter de l’effet de levier et d’optimiser la rentabilité.
5. Le rendement locatif est-il suffisant pour investir ?
   Non, il faut aussi considérer l’emplacement, la demande locative et la fiscalité.